Bezieht sich ein Mietspiegel nicht auf möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen, ist für die Möblierung im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete im Sinne des § 21 Abs. 2 EStG ein Zuschlag zu berücksichtigen. Vorausgesetzt, auf dem örtlichen Mietmarkt für möblierte Wohnungen lässt sich hierfür ein Zuschlag ermitteln. Ein Möblierungszuschlag darf nicht aus dem Monatsbetrag der linearen Abnutzung für Abschreibung (AfA) für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände abgeleitet werden. Auch der Ansatz eines prozentualen Mietrenditeaufschlags ist nicht zulässig. So entschied der Bundesfinanzhof mit seinem Urteil vom 06.02.2018 (IX R 14/17). Im Streitfall vermietete ein Ehepaar, die Kläger, ihrem Sohn eine 80 qm große Wohnung zu einer Kaltmiete von 324,19 EUR. Die Wohnung war mit einer neuen Einbauküche ausgestattet. Zudem wurden eine Waschmaschine und ein Trockner zur Nutzung überlassen. Dafür erhöhten die Kläger die ortsübliche Vergleichsmiete nicht gesondert. In den Streitjahren 2006 bis 2010 machten sie in ihren Einkommensteuererklärungen Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung geltend. Für die mitvermieteten Geräte setzten sie AfA in Höhe von 119 EUR pro Monat an. Das Finanzamt erkannte die Werbungskostenüberschüsse teilweise nicht an. Es ging von einer verbilligten Vermietung aus, da der Mietspiegel eine Mietspanne pro Quadratmeter und Monat von 5,60 EUR bis 5,75 EUR vorsah. Auch die Klage vor dem FG hatte überwiegend keinen Erfolg. Nach dessen Auffassung sei bei der Ermittlung der Kaltmiete ein Möblierungszuschlag für die Einbauküche und die Nutzungsmöglichkeit von Waschmaschine und Trockner in Höhe der monatlichen AfA zuzüglich eines Gewinnaufschlags von 4 % hinzuzurechnen. Der Bundesfinanzhof widersprach nun dieser Meinung mit seinem Urteil. Es sei richtig, wenn für die Überlassung von möblierten oder teilmöblierten Wohnungen grundsätzlich ein Möblierungszuschlag angesetzt wird. Durch die Möblierung genießt der Mieter einen gesteigerten Nutzungswert, der sich gewöhnlich auch in einer höheren ortsüblichen Miete niederschlägt. Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete ist der örtliche Mietspiegel heranzuziehen. Sieht dieser beispielsweise für überlassene Einrichtungsgegenstände einen prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors über ein Punktesystem vor, gilt diese Erhöhung als marktüblich. Lässt sich dem Mietspiegel hierzu nichts entnehmen, ist ein am örtlichen Mietmarkt realisierbarer Möblierungszuschlag zu berücksichtigen. Ist auch dieser nicht ermittelbar, muss auf die ortsübliche Marktmiete ohne Möblierung abgestellt werden. Der Bundesfinanzhof betont, dass eine Ableitung des Möblierungszuschlags aus dem Monatsbetrag der linearen AfA für die überlassenen Möbel und Einrichtungsgegenstände nicht zulässig ist. Auch darf kein prozentualer Mietrenditeaufschlag vorgenommen werden. Im Streitfall verwies der Bundesfinanzhof die Sache an das FG zurück. Dieses hat festzustellen, ob die Überlassung einer Einbauküche zu den Ausstattungsmerkmalen des städtischen Mietspiegels gehört.
Dipl.-Kfm. Björn Keller, Steuerberater, Chemnitz