Der Bundesfinanzhof entschied mit seinem Urteil vom 14. Januar 2025 (IX R 19/24), dass Zahlungen eines Wohnungseigentümers in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft zum Zeitpunkt der Einzahlung noch nicht steuerlich abziehbar sind. Erst, wenn aus der Rücklage Mittel zur Zahlung von Erhaltungsaufwendungen entnommen werden, dürfen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Werbungskosten geltend gemacht werden. Im Streitfall vermieteten die Kläger mehrere Eigentumswohnungen. Sie zahlten an die jeweilige Wohnungseigentümergemeinschaft Hausgeld, das zum Teil der gesetzlich vorgesehenen Erhaltungsrücklage (Instandhaltungsrückstellung) zugeführt wurde. Finanzamt und FG lehnten einen Abzug als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften ab, da zu diesem Zeitpunkt noch keine Verluste entstanden sind. Ein Abzug könne erst in dem Jahr erfolgen, in dem die zurückgelegten Mittel tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum eingesetzt würden. Der Bundesfinanzhof lehnte die Revision der Kläger ab. Er erläuterte, dass der Werbungskostenabzug nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG einen wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen der Vermietungstätigkeit und den Aufwendungen des Steuerpflichtigen voraussetzt. Zwar konnten die Kläger nicht mehr über den der Erhaltungsrücklage zugeführten Teil des Hausgeldes verfügen, da die Mittel ausschließlich Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft sind. Der entscheidende Anlass für die Zahlung war aber nicht die Vermietung an sich, sondern die rechtliche Pflicht jedes Wohnungseigentümers, sich beim Aufbau einer angemessenen Rücklage für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen. Es geht hier um eine Vorsorge für zukünftig anfallende Instandhaltungskosten. Der Zusammenhang zur Vermietung entsteht erst, wenn die Gemeinschaft die Mittel ganz oder teilweise für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt. Zudem betonte der Bundesfinanzhof, dass es auch mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahre 2020, mit der der Wohnungseigentümergemeinschaft die volle Rechtsfähigkeit zuerkannt wurde, keine Veränderung hinsichtlich der steuerrechtlichen Beurteilung des Zeitpunkts des Werbungskostenabzugs für Zahlungen in die Erhaltungsrücklage gibt.

Dipl.-Kfm. Björn Keller, Steuerberater, Chemnitz