Wird ein selbst genutztes Reihenhaus innerhalb der zehnjährigen Haltefrist veräußert, so sind in die Besteuerung des Veräußerungsgewinns auch tageweise an Dritte vermietete Räume einzubeziehen. Eine räumliche oder zeitliche Bagatellgrenze für eine unschädliche Nutzungsüberlassung an Dritte besteht nicht. Aufteilungsmaßstab für die Ermittlung des steuerbaren Anteils am Veräußerungsgewinn ist das Verhältnis der Wohnflächen zueinander. So entschied der Bundesfinanzhof in seinem Urteil vom 19. Juli 2022 (IX R 20/21). Im Streitfall hatten die Kläger, ein Ehepaar, im Jahre 2011 ein Reihenhaus mit ca. 150 qm Wohnfläche käuflich erworben. Das Haus bewohnten sie gemeinsam mit ihren Kindern. Im Zeitraum von 2012 bis 2017 vermieteten sie zwei Dachgeschosszimmer tageweise an Messegäste und erzielten daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Außerhalb der Vermietungszeiten wurden die Räume als Kinderzimmer genutzt. Das Haus wurde 2018 veräußert. Das Finanzamt berechnete eine teilweise Besteuerung des Veräußerungsgewinns unter Berücksichtigung des gesamten Dachgeschosses mit ca. 35 qm. Der Einspruch der Kläger wurde als unbegründet zurückgewiesen. Im Gegensatz zum FG teilte der Bundesfinanzhof die Auffassung des Finanzamts. Er legte dar, dass eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht vorliegt, wenn der Steuerpflichtige die Wohnung entgeltlich oder unentgeltlich an einen Dritten überlässt, ohne sie zugleich selbst zu bewohnen. Das FG hat demzufolge den Veräußerungsgewinn trotz der tageweisen Vermietung der Räume im Dachgeschoss nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG rechtsfehlerhaft insgesamt von der Besteuerung ausgenommen. Um den steuerpflichtigen Teil des Veräußerungsgewinns ermitteln zu können, muss das FG den Anteil der zur Alleinnutzung überlassenen Wohnfläche ermitteln und zur Gesamtwohnfläche ins Verhältnis setzen.

Dipl.-Kfm. Björn Keller, Steuerberater, Chemnitz