Mit Urteil vom 01.08.2012 entschied der Bundesfinanzhof, dass Mietverträge zwischen nahen Angehörigen nur der Besteuerung zugrunde gelegt werden können, wenn sie steuerrechtlich anzuerkennen sind. Die Vereinbarungen müssen demzufolge bürgerlich-rechtlich wirksam sein und sowohl hinsichtlich Gestaltung als auch Durchführung dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen. Die Hauptpflichten wie die Überlassung der Mietsache zum Gebrauch sowie die Entrichtung der vereinbarten Miete müssen daher im Mietvertrag eindeutig formuliert und auch entsprechend realisiert werden. Im strittigen Sachverhalt hatten die Kläger -  ein Ehepaar - im Jahre 2000 eine 51,23 m² große Eigentumswohnung erworben, die sie vom 01.04.2001 bis 31.10.2006 an ihren Sohn vermieteten. Der handschriftlich erstellte Formularmietvertrag enthielt unter § 3 Nr. 1 die Kaltmiete in Höhe von  251,03 DM (128,34 EUR)  mit dem ebenfalls handschriftlichen Zusatz „vorbehaltlich der Anerkennung durch das Finanzamt“. Nach einer umfassenden Sanierung mit Kosten in Höhe von 11.525 EUR vermieteten die Kläger die Wohnung ab 01.02.2007 an ihre Tochter. Dabei verwendeten sie das gleiche Formular mit dem gleichen handschriftlichen Zusatz. Den in der Einkommensteuerklärung für das Streitjahr 2006 geltend gemachten Verlust aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 16.768 EUR erkannte das Finanzamt wegen fehlender Überschusserzielungsabsicht nicht an. Der Bundesfinanzhof folgte mit seinem Urteil den Entscheidungen der Vorinstanzen. Er begründete eindeutig, dass der Mietvertrag zwischen den Klägern und ihrem Sohn zu Recht nicht der Besteuerung zugrunde gelegt wurde, da sich ein fremder Mieter auf eine "der Anerkennung durchs Finanzamt" vorbehaltene Festlegung der Miete als vertraglicher Hauptpflicht keinesfalls einlassen würde. Dieser schwerwiegende Mangel des Mietvertrages sei deshalb als eine erhebliche Abweichung von dem zwischen Fremden Üblichen anzusehen. Ein solcher Vertrag könne allenfalls zwischen Angehörigen Bedeutung erlangen und umgesetzt werden. Er sei als Ausdruck eines den Gleichklang wirtschaftlicher Interessen indizierenden Näheverhältnisses zu werten. Mit der gewählten Vertragsgestaltung werde die private Veranlassung dokumentiert.

Dipl.-Kfm. Björn Keller, Steuerberater, Chemnitz

 

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