In seinem Urteil vom 11.12.2012 konkretisierte der Bundesfinanzhof die erforderlichen Voraussetzungen, um Aufwendungen für langjährig leerstehende Wohnimmobilien als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen zu können. Entscheidend ist demnach, dass der Steuerpflichtige die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts erkennbar aufgenommen und sie später nicht aufgegeben hat. Im Einzelfall kann jedoch ein besonders lang andauernder Leerstand – auch nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung – dazu führen, dass eine vom Steuerpflichtigen aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht ohne sein Zutun oder Verschulden wegfällt. Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit von Vermietungsbemühungen als Voraussetzung einer fortbestehenden Einkünfteerzielungsabsicht trägt der Steuerpflichtige die Feststellungslast. Im Streitfall ging es um zwei Wohnobjekte in einem 1983 bezugsfertig gewordenem Haus. Es handelte sich um eine Wohnung im ersten Obergeschoss, die bis August 1997 vermietet war und ein im Dachgeschoss liegendes Zimmer mit Bad, das allerdings noch nie vermietet werden konnte. Die anderen Räumlichkeiten nutzte der Kläger selbst. Etwa vier Mal im Jahr schaltete der Kläger Anzeigen in einer überregionalen Zeitung, in denen er die leer stehende Wohnung möbliert zur Anmietung anbot – leider erfolglos. Nach Aussage des Klägers hat sich kein nach seinen Vorstellungen geeigneter Mieter gemeldet. Wegen des Leerstands machte er in seinen Einkommensteuererklärungen Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung geltend, die weder das Finanzamt noch das FG unter Hinweis auf eine fehlende Vermietungsabsicht des Klägers berücksichtigten. Der Bundesfinanzhof wies die Revision des Klägers als unbegründet zurück und bestätigte damit die Entscheidungen der Vorinstanzen. Er rügte die Vermietungsbemühungen des Klägers als ungenügend ernsthaft und nachhaltig. Ihm ist es zwar selbst überlassen, welche Werbemaßnahmen er einsetzt, die geschalteten Zeitungsanzeigen seien jedoch offensichtlich ohne Erfolg und somit ungeeignet gewesen. Er hätte demzufolge andere Vermarktungsmöglichkeiten erschließen, beispielsweise durch Einschaltung eines Maklers, und seine Vermietungsbemühungen intensivieren müssen. Zudem wären etwa bei der Miethöhe oder im Hinblick auf die für ihn als Mieter akzeptablen Personen Zugeständnisse machbar gewesen, um einen totalen Mietausfall zu vermeiden. Da der Kläger dies nicht getan habe, sei davon auszugehen, dass er den Entschluss zur Einkünfteerzielung aufgegeben habe.

Dipl.-Kfm. Björn Keller, Steuerberater