Bei der Vermietung eines Objekts mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm können entstehende Verluste nicht ohne Weiteres mit anderen Einkünften des Steuerpflichtigen verrechnet werden. In diesen Fällen besteht eine Ausnahme von der typisierten Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit. So entschied der Bundesfinanzhof mit seinem Urteil vom 20. Juni 2023 (IX R 17/21). Im strittigen Fall hatte ein Elternpaar drei Villengebäude mit einer Wohnfläche von 290, 322 beziehungsweise 331 qm erworben. Diese vermietete es unbefristet an ihre volljährigen Kinder. Die Vermietung führte für das Elternpaar zu jährlichen Verlusten zwischen 172.000 € und 216.000 €. Durch die Verrechnung mit ihren sonstigen Einkünften ergab sich eine erhebliche Einkommensteuerersparnis, die das FA allerdings versagte. Nachdem Einspruch und Klage abgewiesen wurden, stellte der Bundesfinanzhof klar, dass bei einer Immobilie mit einer Wohnfläche von mehr als 250 qm ein aufwendig gestaltetes oder ausgestattetes Objekt angenommen wird.  Bei diesen Immobilien spiegelt die Marktmiete den besonderen Wohnwert nicht angemessen wider. Somit fehlt die Grundlage für die typisierende Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht. Der Vermieter muss in dem Falle regelmäßig nachweisen, dass er mit der Vermietung die Absicht verfolgt, über einen 30-jährigen Prognosezeitraum ein positives Ergebnis zu erwirtschaften. Kann dieser Nachweis nicht geführt werden, weil über einen längeren Zeitraum Verluste erwirtschaftet wurden, ist die Vermietungstätigkeit als eine steuerlich nicht zu beachtende sogenannte Liebhaberei zu werten. In diesem Falle sind die daraus entstandenen Verluste nicht mit anderen positiven Einkünften verrechenbar. Mit diesem Urteil bestätigt der Bundesfinanzhof seine bisherige Rechtsprechung, wonach bei der Vermietung von aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Objekten, wie auch im behandelten Streitfall, nicht automatisch von einer steuerbaren Tätigkeit ausgegangen werden kann.

Dipl.-Kfm. Björn Keller, Steuerberater, Chemnitz